Tijekom 2019. Središnji državni ured za obnovu i stambeno zbrinjavanje (SDUOSZ) i Vlada RH su donijeli nove podzakonske propise uz Zakon o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima (ZSZPP). Tako je Vlada donijela Uredbu o kriterijima za bodovanje prijava za stambeno zbrinjavanje te Uredbu o prodajnoj cijeni obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu kojima upravlja SDUOSZ, dok je SDUOSZ donio Pravilnik o darovanju građevnog materijala i Pravilnik o najmu  stambenih  jedinica.

U  donošenju  većine  njih  smo  sudjelovali  preporukama  tijekom savjetovanja sa zainteresiranom javnošću pa je u Uredbi o prodajnoj cijeni obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu kojima upravlja SDUOSZ prihvaćena preporuka da se kupcu/korisniku stambenog zbrinjavanja ostavi mogućnost izbora ugovaranja kreditne linije koja je za njega povoljnija te da mu se odobri 2% popusta ukoliko se u tijeku obročne otplate predomisli, pa umjesto nastavka plaćanja na rate, preostali dugovani iznos podmiri odjedanput. Također, temeljem naše preporuke Pravilnik o darovanju građevnog materijala usklađen je sa ZSZPP-om, tako da korisnik ima pravo na novčanu potporu u vrijednosti 25% darovanog građevnog materijala, što uključuje i PDV.

Nažalost, nije prihvaćeno da se u Pravilniku preciznije propišu razlozi na strani korisnika zbog kojih se projekt ili sličan dokument izrađen nakon izvršnosti rješenja o stambenom zbrinjavanju ne bi mogao iskoristiti, što pak rezultira donošenjem rješenja o obustavi izvršenja rješenja, uz obvezu korisnika da SDUOSZ-u namiri štetu, jer prema stajalištu SDUOSZ-a nije moguće predvidjeti sve takve situacije. Zbog toga nije prihvaćen ni prijedlog da se preciznije propišu izvanredne okolnosti na strani korisnika koje nije bilo moguće predvidjeti ili spriječiti, koje rezultiraju donošenjem rješenja o obustavi izvršenja rješenja, bez obveze namirenja štete SDUOSZ-u. Suprotno tome, razloge i izvanredne okolnosti ipak bi trebalo barem primjerice propisati, radi pravne sigurnosti stranaka.

Odbijen je i prijedlog da se propiše mogućnost izjavljivanja žalbe protiv rješenja o obustavi izvršenja rješenja, kako bi korisnik mogao spriječiti štetne posljedice, s obrazloženjem da je mogućnost izjavljivanja žalbe propisana ZUP-om, što je nesporno. Međutim, njime je propisano i da se pojedina pitanja upravnog postupka mogu zakonom urediti drugačije, ako je to nužno te ako nije protivno temeljnim odredbama i svrsi ZUP-a. Budući su odredbe Pravilnika o obustavi izvršenja rješenja o darovanju građevnog materijala korisniku stambenog zbrinjavanja procesne naravi, a njima se za potencijalnog  korisnika  na  nepovoljan  način  dovršava postupak  stambenog  zbrinjavanja,  u suprotnosti su sa ZUP-om pa bi ih trebalo uskladiti.

Tijek stambenog zbrinjavanja i poteškoće prilikom ostvarivanja prava

U 2019. je smanjen broj neriješenih predmeta stambenog zbrinjavanja u odnosu na 2018., no dinamika rješavanja je usporena. Prema podatcima SDUOSZ-a, početkom 2019. bilo je ukupno 7.489 neriješenih  predmeta  stambenog  zbrinjavanja temeljem ZPPDS-a,  odnosno Uredbe o utvrđivanju statusa bivših nositelja stanarskog prava i članova njihovih obitelji, te uvjetima i postupku njihovog stambenog zbrinjavanja (Uredba). Od toga, 290 se odnosilo na bivše nositelje stanarskog prava, a 7.199 na ostale korisnike koji se zbrinjavaju kroz liste prvenstva. U usporedbi s početkom 2018., kada je bilo 7.575 neriješenih predmeta, taj broj smanjen je za svega 86, dok je tijekom 2018. riješeno 1.260, što također svjedoči o usporavanju ove dinamike. Prema stajalištu SDUOSZ-a, do toga je došlo zbog većeg broja novih prijava za stambeno zbrinjavanje kroz liste prvenstva u odnosu na prethodne godine, kao i prostorno većeg obuhvata primjene ZSZPP-a u odnosu na Zakon o područjima posebne državne skrbi (ZPPDS). Naime, ukupni broj predmeta korisnika koji se zbrinjavaju temeljem listi prvenstva početkom 2018. bio je 6.357, dok ih je na početku 2019. bilo 7.199, zbog čega je porastao i broj pritužbi pučkoj pravobraniteljici za 25,6% u odnosu na 2018. Slijedom toga, bilo bi potrebno da Vlada i SDOUZ za korisnike koji se zbrinjavaju kroz liste prvenstva osigura dodatna sredstva i stambene jedinice.

Istovremeno, intenziviranje postupanja SDUOSZ-a je vidljivo kod bivših nositelja stanarskog prava, jer je broj neriješenih predmeta tijekom 2019. smanjen za 76,21%. Ažurnijem rješavanju pridonijele su aktivnosti SDUOSZ-a u suradnji s UDU, ali i to što tijekom 2019. nije bilo novih zahtjeva.

Za razliku od 2018., kada je najviše prijava za stambeno zbrinjavanje bilo po modelu darovanja građevnog materijala za obnovu, dogradnju/nadogradnju i završetak izgradnje obiteljske kuće u vlasništvu korisnika, tijekom 2019. po broju prijava prednjači stambeno zbrinjavanje davanjem u najam obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu, kojih je bilo 3.547 ili 49,27%, nakon čega slijedi darovanje građevnog materijala (3.162 ili 43,92%). 264 ili 3,67% prijava odnosilo se na stambeno zbrinjavanje darovanjem građevinskog zemljišta u državnom vlasništvu i građevnog materijala za izgradnju obiteljske kuće, dok se 226 ili 3,14% odnosilo na novi model stambenog zbrinjavanja darovanjem neuseljive obiteljske kuće u državnom vlasništvu i građevnog materijala za njezinu obnovu ili rekonstrukciju.

Jedan  od  problema  bila  je  i nemogućnost izvršenja rješenja bivših nositelja stanarskog prava davanjem u najam stana ili obiteljske kuće u državnom vlasništvu na području primorskih županija, o čemu smo pisali i u Izvješću za 2018. SDUOSZ je i tijekom 2019. u suradnji s Agencijom za pravni promet i posredovanje nekretninama (APPN) proveo Javni natječaj za kupnju stambenih jedinica, no ističu kako ne mogu utjecati na odaziv pri njihovoj kupnji. Korisnici stambenog zbrinjavanja dovedeni su, ne svojom krivnjom, u tešku i neizvjesnu situaciju rješavanja stambenog pitanja, a pravomoćna i izvršna rješenja kojima im je priznato pravo, zbog faktične nemogućnosti izvršenja su ništava te ostaju „mrtvo slovo na papiru“. Slijedom toga, u Izvješću za 2018. preporučili smo SDUOSZ-u da ovim korisnicima ponudi mogućnost ostvarivanja prava na stambeno zbrinjavanje na drugim dijelovima potpomognutih područja ili izvan njih ili po drugom modelu. Iako je SDUOSZ ovu preporuku prihvatio i proveo ju u nekoliko slučajeva, tijekom 2019. zaprimili smo veći broj pritužbi, pa je i dalje aktualna.

Građani su imali problema i s otkupom stambenih jedinica na kojima je ostvareno pravo na stambeno zbrinjavanje po modelu davanja u najam obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu , zbog neplaćenih iznosa dužne najamnine ili drugih troškova koji proizlaze iz korištenja takvih stanova. Budući da se mahom radi o osobama u teškoj financijskoj situaciji, razumljivo je da nisu u stanju podmirivati svoje obveze, koje su nesporne. Stoga je hvalevrijedna inicijativa SDUOSZ-a da se, sukladno Odluci o otpisu potraživanja s naslova najma stambenih jedinica u vlasništvu RH kojima upravlja SDUOSZ, potraživanja otpišu, međutim, samo on starija od tri godine, koja su sukladno Zakonu o obveznim odnosima, ionako zastarjela, dok se potraživanja unutar zastarnog roka retroaktivno naplaćuju. Štoviše, korisnicima stambenog zbrinjavanja uvjetuje se sklapanje ugovora o najmu retroaktivnim podmirivanjem takvog duga, što je u suprotnosti s Pravilnikom o najmu stambenih jedinica prema kojem najmoprimcu teče obveza od datuma sklapanja ugovora o najmu, bez obzira na datum zapisnika o useljenju. Osim toga, dosadašnja pogrešna praksa SDUOSZ -a i njegovih pravnih prednika glede nesklapanja ugovora sa svim korisnicima stambenog zbrinjavanja prije ulaska u posjed, što je pravni temelj za naplatu najamnine, ne bi smjela ići na štetu korisnika.

Tijekom 2019., sukladno Godišnjem planu kontrola SDUOSZ-a, regionalni uredi Knin, Zadar, Petrinja i Vukovar proveli su 7.242 terenske kontrole zakonitosti korištenja stambenih jedinica, koje su bile preduvjet za donošenje 3.153 odluke o otpisu potraživanja s naslova najma, što je značajno povećanje u odnosu na 2018., kada je doneseno svega 848 takvih odluka. Sklopljena su i 332 nova ugovora o najmu stambenih jedinica te 370 aneksa ugovora s korisnicima koji su imali sklopljene ugovore nakon 1. listopada 2014., ali im je evidentiran ulazak u posjed nekretnine prije tog da tuma. Osim toga, izdano je 268 opomena, a za 66 korisnika pokrenut je sudski postupak iseljenja.

Za vrijeme važenja ZPPDS-a, SDUOSZ je imao mogućnost po službenoj dužnosti zatražiti od UDU pokretanje postupka utvrđivanja prava na stambeno zbrinjavanje samo za korisnike koji temeljem akata javnopravnih tijela borave u objektima u državnom vlasništvu kojima on upravlja, ali im to pravo nije bilo utvrđeno. Sukladno važećem ZSZPP-u to je prošireno i na osobe koje u vrijeme njegova stupanja na snagu borave u takvim objektima bez ikakvih akata javnopravnih tijela, odnosno ilegalno, uz uvjet da su evidentirane kao korisnici tih stambenih jedinica kod SDUOSZ-a najmanje pet godina prije stupanja na snagu ZSZPP-a. To je svakako pohvalno, jer je bilo više korisnika koji su dulje vrijeme koristili stambene objekte u državnom vlasništvu, a status im nije bio reguliran. Prema podatcima SDUOSZ-a, tijekom 2019. po službenoj dužnosti je pokrenuto 102 postupka reguliranja statusa ilegalnog korištenja stambenih objekata u vlasništvu RH, kojima upravlja SDUOSZ.

I dalje postoje poteškoće glede nemogućnosti otkupa stambenih jedinica zbog neproveden ih etažiranja objekata kojima upravlja SDUOSZ ili zbog zemljišnoknjižno nesređenih nekretnina, premda im je smanjen broj u odnosu na 2018., što se obrazlaže time da je etažiranje moguće samo ako je stan ili dio kuće samostalna uporabna cjelina. Unutar SDUOSZ-a ustrojen je Odjel za vlasničko- pravno uređenje koji kontinuirano radi na smanjenju takvih predmeta, ali efikasnost velikim dijelom ovisi o ažurnosti u postupanju drugih nadležnih tijela. Premda je SDUOSZ prihvatio našu preporuku iz Izvješća za 2018. te ubrzao rješavanje, i dalje je 129 neetažiranih stambenih objekata te čak 425 zemljišnoknjižno nesređenih nekretnina, kojima upravlja SDUOSZ.

Također, nije prihvaćena preporuka SDUOSZ-u da predloži dopunu ZSZPP-a kojom bi se omogućilo podnošenje prigovora na ocjenu Povjerenstva za procjenu stanja stambenih jedinica (Povjerenstvo), kako je to bilo propisano ZPPDS-om, s obrazloženjem da stranke do donošenja rješenja imaju pravo sudjelovanja u postupku i osporavanja procjene Povjerenstva, a nakon toga mogućnost podnošenja pravnog lijeka. Osim toga, Vlada RH smatra da preporuka nije u skladu s načelom efikasnosti upravnog postupka. Ipak, radi pravne sigurnosti, mahom neukih stranaka, i u ZSZPP-u je trebalo ostaviti  odredbu  o mogućnosti  izjavljivanja  prigovora,  što  ne  bi  bitno  utjecalo  na  efikasnost postupanja, a povećala bi se mogućnost utvrđivanja svih okolnosti značajnih za rješavanje.

 

Regionalni program stambenog zbrinjavanja

I tijekom 2019. nastavljeno je s projektom Regionalnog programa stambenog zbrinjavanja (RHP) , u okviru kojeg je u RH do sada odobreno devet podprojekata, koji se većim dijelom financiraju bespovratnim financijskim sredstvima i kojima je do kraja 2019. zbrinuto 307 obitelji. Dodatno, nastavljeni su radovi na podprojektu HR6 (Obnova, rekonstrukcija i izgradnja 62 obiteljske kuće), čiji se dovršetak očekuje do rujna ove godine. Na podprojektu HR7 (Izgradnja višestambene zgrade u Vukovaru) radovi su započeli krajem rujna 2019., a njihov dovršetak se očekuje u travnju 2021. Za nova dva podprojekta HR8 (Obnova, rekonstrukcija ili izgradnja 25 obiteljskih kuća) te HR9 (Kupnja do 38 stanova) krajem 2019. potpisan je Sporazum o dodjeli bespovratnih sredstava.

 

PREPORUKE:     

1. Vladi RH i Središnjem državnom uredu za obnovu i stambeno zbrinjavanje, da u skladu s mogućnostima osiguraju dodatna sredstva i stambene jedinice za korisnike koji se zbrinjavaju kroz liste prvenstva;

2. Središnjem državnom uredu za obnovu i stambeno zbrinjavanje, da se na područjima gdje postoje problemi u provedbi rješenja o pravu na stambeno zbrinjavanje po modelu davanja u najam stana ili obiteljske kuće u državnom vlasništvu, korisnicima ponudi mogućnost ostvarivanja stambenog zbrinjavanja na drugim dijelovima potpomognutih područja ili izvan njih ili po drugom modelu;

3. Središnjem državnom uredu za obnovu i stambeno zbrinjavanje, da provodi otpis potraživanja najma stambenih jedinica u vlasništvu RH, bez uvjetovanja da se retroaktivno podmiri najamnina za razdoblje od 1. listopada 2014. do sklapanja ugovora o najmu stana, jer obveza plaćanja najamnine nastaje tek sklapanjem ugovora;

4. Središnjem državnom uredu za stambeno zbrinjavanje, da ubrza etažiranje stambenih objekata i sređivanje zemljišnoknjižnog stanja na nekretninama u državnom vlasništvu kojima upravlja;

5. Središnjem državnom uredu za obnovu i stambeno zbrinjavanje, da Vladi RH predloži izmjene Zakona o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima kojim će se propisati mogućnost podnošenja prigovora na ocjenu Povjerenstva za procjenu stanja stambenih jedinica, kako je bilo propisano Zakonom o područjima posebne državne skrbi.

 

Cijelo Izvješće pučke pravobraniteljice za 2019. pronađite ovdje, a više informacija o povezanim temama o kojima u njemu pišemo pronađite klikom na neku od poveznica niže.

Komunalno gospodarstvo i javna usluga prikupljanja miješanog i biorazgradivog komunalnog otpada

Stanovanje, energetsko siromaštvo i pristup vodi

Nejednak regionalni razvoj s posebnim osvrtom na ruralna područja

Imovinskopravni odnosi

Graditeljstvo